Qu’est-ce qu’une SCPI ?
En souscrivant des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), un investisseur acquiert une quote-part d’un parc immobilier en vue de percevoir des revenus. Une société agréée assure la gestion de la SCPI : acquisition et location des immeubles, travaux, gestion locative…
La SCPI est donc un placement immobilier de long terme dont l’objectif consiste à distribuer un revenu régulier à ses associés.
Comment fonctionne la SCPI de rendement ?
Le fonctionnement des SCPI est régi par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui définit les règles auxquelles sont soumises les sociétés de gestion : marché des parts, investissements immobiliers et arbitrages, agréments…
Ce type de SCPI ne va pas acheter des immeubles résidentiels en plein cœur de Paris. Pour obtenir des rendements élevés, la SCPI va investir dans de l’immobilier d’entreprise : bureaux, entrepôts, commerces, ou spécialisé (hôtels, cycles de vie …) avec des prix au mètre carré souvent plus abordables et surtout des loyers plus élevés.
En investissant dans une SCPI de rendement, vous devenez propriétaire d’une fraction d’un patrimoine immobilier :
- Loué à des entreprises ou à des professionnels
- Sur des durées longues (3 ou 6 ans) et renouvelables
- Via des baux commerciaux, bien plus souples que les baux d’habitation
Les immeubles achetés sont généralement situés en région parisienne, dans les grandes métropoles régionales, voire à l’étranger.
Les investisseurs vont donc percevoir des revenus locatifs trimestriellement, voire mensuellement, sans rien faire, au prorata des parts détenues.
Les avantages d’un investissement en SCPI par rapport à un investissement immobilier classique
L’un des inconvénients majeurs qui freine beaucoup d’épargnants à faire l’acquisition d’un bien immobilier est la quantité de frais annexes associés à ce type d’investissement :
- Frais de gestion locative (en moyenne 8% du montant des loyers)
- Frais d’assurances locatives (en moyenne 4% du montant des loyers)
- Frais de notaire (de l’ordre de 8% du montant de l’investissement)
- Taxe foncière (en moyenne 1 mois de loyer par an, chiffre en augmentation constante ces dernières années…)
- Charges de copropriété (en moyenne 6% du montant des loyers)
Un autre frein important à l’acquisition d’un bien immobilier destiné à la location réside dans la peur des loyers impayés ainsi que des dégradations des biens par les locataires. L’actualité regorge d’ailleurs d’exemples pour lesquels les propriétaires se sont retrouvés coincés avec des locataires indélicats.
Le premier avantage d’une SCPI est la possibilité d’investir pour une mise de départ limitée. C’est donc un investissement accessible à partir de quelques centaines d’euros.
En ce qui concerne les frais associés à cet investissement, là encore c’est la simplicité qui prédomine puisqu’en dehors des frais d’enregistrement à l’achat il n’y a aucun frais annexes (gestion, assurance, taxe foncière, notaire …) et pour cause puisque c’est la société de gestion qui s’en acquitte.
En ce qui concerne les loyers impayés, les SCPI vont investir dans des centaines de biens diversifiés géographiquement et les taux d’occupation de ces parcs immobiliers sont en moyenne de 90%. La probabilité que des centaines d’entreprises deviennent insolvables en même temps est quasi-nulle.
Un autre avantage d’une SCPI réside dans le fait que les locaux vont être loués à des entreprises ou à des professionnels de leur secteur dont le bien immobilier est l’outil de travail voire parfois un vecteur d’image. Ces derniers ont donc tout intérêt à en prendre soin.
Quels secteurs d’investissement pour les SCPI ?
Il existe plusieurs types de biens immobiliers dans lesquels vont investir les SCPI de rendement :
- Bureaux
- Entrepôts, locaux d’activité
- Centres commerciaux, boutiques
- Hôtellerie (hôtels, résidences de tourisme, résidences étudiantes …)
- Santé (centres médicaux, maisons de retraite …)
- Education (crèches, écoles, facultés …)
Notre conseil d’experts
L’analyse que nous faisons du marché des SCPI est la suivante. Déjà avant la crise du COVID 19, les SCPI liées aux cycles de vie (santé et éducation) avaient notre préférence car elles sont des SCPI basées sur des secteurs plus résilients, pérennes et donc moins liés aux aléas de la conjoncture économique. Cette crise nous a bien montré que nous allions dans la bonne direction.
Avec la crise du COVID 19, nombre d’entreprises auront la tentation d’optimiser le coût de leur parc immobilier donc les actifs de bureaux, centres commerciaux et boutiques seront arbitrés négativement en premier.
Les commerces de centre-ville ont également souffert ces dernières années avec les mouvements sociaux des gilets jaunes ainsi qu’avec la crise sanitaire qui leur a fait perdre une bonne partie de leur chiffre d’affaires. Ce secteur est donc sous tension.
Les SCPI de rendement basées sur les entrepôts logistiques retiennent notre attention avec la montée en puissance du e-commerce et donc la nécessité d’entrepôts de stockage mais hélas rares sont les produits qui sont clairement investis à 100% dans ces supports. Souvent elles sont couplées avec des investissements en bureaux et commerces ce qui rend la lisibilité moins claire.
Notre conseil est donc de sélectionner des actifs pérennes, résilients et rentables et c’est la raison pour laquelle nous conseillons des SCPI investies sur les cycles de vie dans le milieu de la santé et l’éducation comme :
- Les crèches et les écoles dont le nombre est toujours insuffisant et qui ont des taux d’occupation proches de 100% quasiment en permanence.
- Cliniques, laboratoires d’analyses, centre médicaux pluridisciplinaires, EHPAD, dont l’utilité résiste à toutes les crises, et dont le nombre est insuffisant pour répondre aux besoins du plus grand nombre, ce qui en fait des actifs de choix quand on recherche un investissement rentable et sûr.
Plusieurs dizaines d’autres projets sont finançables. Si vous êtes intéressé pour investir votre épargne sur l’un de ses projets n’hésitez pas à contacter notre cabinet !
